Многие жители нашего города недовольны тем, как обслуживает их дома управляющая компания. Но немногие знают, что поручить управление своим имуществом можно другой организации. В этой статье мы расскажем, как грамотно поменять управляющую компанию (далее — УК).
Право на выбор новой УК закреплено в Жилищном кодексе Российской Федерации. Этому вопросу посвящен восьмой раздел ЖК — «Управление многоквартирными домами». В разделе расписаны не только правила выбора способа управления домом, но и условия и основания смены одной УК на другую или передачи управления ТСЖ.
В соответствии со статьей 162 ЖК РФ управляющая организация (далее — УК) управляет многоквартирным домом на основании договора управления. Такой договор каждая УК должна была заключить сразу после того, как жители выбрали ее в качестве управляющей организации. Срок действия договора — не менее года и не более 5 лет.
На самом деле в большинстве домов жители отнеслись к таким договорам несерьезно, подписали их, не читая и не задавая вопросов.
Самый удобный момент воспользоваться возможностью выбора новой УК или сменить способ управления домом — истечение срока действия договора с прежней компанией. Узнать этот срок можно в самой УК или в городской администрации. Город является собственником части помещений в большинстве многоквартирных домов Сосенского. Следовательно, в администрации имеются все договоры с УК, которым город отдал в управление свое имущество — квартиры на правах социального найма.
По пункту 6 статьи 162 ЖК РФ договор управления считается автоматически продленным на прежний срок, если по истечении срока его действия ни одна сторона не заявила о его прекращении. Следовательно, за месяц до истечения срока договора с УК, собственники помещений должны направить ей уведомление о том, что они не хотят продлевать договор на прежних условиях или отказываются от ее услуг вообще. Однако направлять такое извещение в индивидуальном порядке жители не вправе. Для этого придется провести общее собрание.
Чтобы сменить УК если срок договора еще не истек, придется расторгнуть договор управления. Это легко сделать, когда у вас уже есть на примете новая УК — она и возьмет на себя все юридическое сопровождение процесса расторжения. Однако если вы предпочитаете иметь свободу выбора, действовать придется самостоятельно.
Расторжение договора управления осуществляется в соответствии с Гражданским кодексом. Статья 450 ГК РФ предусматривает расторжение договора в следующих случаях:
1. По соглашению сторон;
2. По основаниям, предусмотренным в самом договоре;
3. По основаниям, предусмотренным ГК РФ;
4. По основаниям, предусмотренным другими законами;
5. По решению суда.
А теперь немного подробнее
1. Расторжение договора по соглашению сторон. Это предполагает, что и УК, и все собственники помещений согласны расторгнуть договор, то есть конфликтов и споров по этому поводу нет. В этом случае с прежней УК подписывается соглашение о расторжении договора. В нем обязательно должен быть определен порядок передачи новой УК:
— технической документации на дом;
— иных документов, связанных с управлением домом;
— средств на текущий и капитальный ремонт, собранных с собственников помещений, но не израсходованных на эти цели прежней УК;
— средств на оплату поставленных ресурсов (воды, тепла и т. д.), собранных с собственников помещений, но не израсходованных на эти цели прежней УК.
С новой УК заключается договор управления многоквартирным домом.
2. Расторжение договора по основаниям, предусмотренным в самом договоре.
Договором с УК могут предусматриваться основания и порядок расторжения договора. Например, если собственники помещений за месяц до даты расторжения письменно предупредят УК о своем намерении расторгнуть договор.
3. Расторжение договора в соответствии с ГК РФ. Статьей 451 ГК РФ предусмотрено, что договор может быть расторгнут в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.
4. Расторжение договора по другим законам. Статья 161 ЖК РФ дает право общему собранию собственников помещений в многоквартирном доме в любое время изменить способ управления. Например, создать ТСЖ. Такое решение должно повлечь расторжение договора с УК, в соответствии с которым эта УК управляла домом.
5. Расторгнуть договор по решению суда можно при существенном нарушении его условий со стороны УК. Безусловно, все нарушения должны быть подтверждены документально. Для этого надо определенное время фиксировать все нарушения в вашем доме путем обращения с жалобами в жилищную инспекцию, Роспотребнадзор, прокуратуру, и аккуратно собирать все ответы из ведомств, куда вы жаловались. Не помешают обращения в аварийную службу вашей УК, где все они должны быть зафиксированы в журнале учета. Каждое нарушение, выявленное при таком обращении, должно быть устранено в срок, оговоренный нормативными документами. Нарушение сроков — вполне веское основание для расторжения договора. Для обращения в суд «от имени дома» тоже придется созывать общее собрание собственников помещений многоквартирного дома, принимать решение и выбирать уполномоченных, которым вдобавок придется оформлять нотариальную доверенность от каждого собственника.
В следующей статье мы расскажем о правилах проведения собрания собственников в многоквартирном доме.
Отдел по управлению муниципальной собственностью и комплексному развитию администрации ГП «Город Сосенский».