Как сменить управляющую компанию?

Многие жители нашего города недовольны тем, как обслуживает их дома управляющая компания. Но немногие знают, что поручить управление своим имуществом можно другой организации. В этой статье мы расскажем, как грамотно поменять управляющую компанию (далее — УК).

Право на выбор новой УК закреплено в Жилищном кодексе Российской Федерации. Этому вопросу посвящен восьмой раздел ЖК — «Управление многоквартирными домами». В разделе расписаны не только правила выбора способа управления домом, но и условия и основания смены одной УК на другую или передачи управления ТСЖ.

В соответствии со статьей 162 ЖК РФ управляющая организация (далее — УК) управляет многоквартирным домом на основании договора управления. Такой договор каждая УК должна была заключить сразу после того, как жители выбрали ее в качестве управляющей организации. Срок действия договора — не менее года и не более 5 лет.

На самом деле в большинстве домов жители отнеслись к таким договорам несерьезно, подписали их, не читая и не задавая вопросов.

Самый удобный момент воспользоваться возможностью выбора новой УК или сменить способ управления домом — истечение срока действия договора с прежней компанией. Узнать этот срок можно в самой УК или в городской администрации. Город является собственником части помещений в большинстве многоквартирных домов Сосенского. Следовательно, в администрации имеются все договоры с УК, которым город отдал в управление свое имущество — квартиры на правах социального найма.

По пункту 6 статьи 162 ЖК РФ договор управления считается автоматически продленным на прежний срок, если по истечении срока его действия ни одна сторона не заявила о его прекращении. Следовательно, за месяц до истечения срока договора с УК, собственники помещений должны направить ей уведомление о том, что они не хотят продлевать договор на прежних условиях или отказываются от ее услуг вообще. Однако направлять такое извещение в индивидуальном порядке жители не вправе. Для этого придется провести общее собрание.

Чтобы сменить УК если срок договора еще не истек, придется расторгнуть договор управления. Это легко сделать, когда у вас уже есть на примете новая УК — она и возьмет на себя все юридическое сопровождение процесса расторжения. Однако если вы предпочитаете иметь свободу выбора, действовать придется самостоятельно.

Расторжение договора управления осуществляется в соответствии с Гражданским кодексом. Статья 450 ГК РФ предусматривает расторжение договора в следующих случаях:
1. По соглашению сторон;
2. По основаниям, предусмотренным в самом договоре;
3. По основаниям, предусмотренным ГК РФ;
4. По основаниям, предусмотренным другими законами;
5. По решению суда.

А теперь немного подробнее

1. Расторжение договора по соглашению сторон. Это предполагает, что и УК, и все собственники помещений согласны расторгнуть договор, то есть конфликтов и споров по этому поводу нет. В этом случае с прежней УК подписывается соглашение о расторжении договора. В нем обязательно должен быть определен порядок передачи новой УК:
— технической документации на дом;
— иных документов, связанных с управлением домом;
— средств на текущий и капитальный ремонт, собранных с собственников помещений, но не израсходованных на эти цели прежней УК;
— средств на оплату поставленных ресурсов (воды, тепла и т. д.), собранных с собственников помещений, но не израсходованных на эти цели прежней УК.
С новой УК заключается договор управления многоквартирным домом.

2. Расторжение договора по основаниям, предусмотренным в самом договоре.
Договором с УК могут предусматриваться основания и порядок расторжения договора. Например, если собст­венники помещений за месяц до даты расторжения письменно предупредят УК о своем намерении расторгнуть договор.

3. Расторжение договора в соответ­ствии с ГК РФ. Статьей 451 ГК РФ предусмотрено, что договор может быть расторгнут в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

4. Расторжение договора по другим законам. Статья 161 ЖК РФ дает право общему собранию собственников помещений в многоквартирном доме в любое время изменить способ управления. Например, создать ТСЖ. Такое решение должно повлечь расторжение договора с УК, в соответствии с которым эта УК управляла домом.

5. Расторгнуть договор по решению суда можно при существенном нарушении его условий со стороны УК. Бе­зусловно, все нарушения должны быть подтверждены документально. Для этого надо определенное время фиксировать все нарушения в вашем доме путем обращения с жалобами в жилищную инспекцию, Роспотребнадзор, прокуратуру, и аккуратно собирать все ответы из ведомств, куда вы жаловались. Не помешают обращения в аварийную службу вашей УК, где все они должны быть зафиксированы в журнале учета. Каждое нарушение, выявленное при таком обращении, должно быть устранено в срок, оговоренный нормативными документами. Нарушение сроков — вполне веское основание для расторжения договора. Для обращения в суд «от имени дома» тоже придется созывать общее собрание собственников помещений многоквартирного дома, принимать решение и выбирать уполномоченных, которым вдобавок придется оформлять нотариальную доверенность от каждого собственника.

В следующей статье мы расскажем о правилах проведения собрания собст­венников в многоквартирном доме.

Отдел по управлению муниципальной собственностью и комплексному развитию администрации ГП «Город Сосенский».

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *